Hablar de inversión inmobiliaria en Canarias implica ir mucho más allá de la ubicación, el tipo de activo o la rentabilidad esperada. Uno de los grandes factores diferenciales del Archipiélago —y, a menudo, uno de los menos comprendidos— es su fiscalidad inmobiliaria. La fiscalidad inmobiliaria en Canarias cuenta con particularidades propias que pueden suponer una ventaja competitiva clara frente a otros territorios de España, siempre que se conozcan y se apliquen correctamente.
Nosotros lo vemos a diario: muchos inversores, empresas y propietarios desconocen incentivos, deducciones y regímenes especiales que pueden marcar una diferencia significativa en la rentabilidad final de una operación inmobiliaria. Desde la compra de terrenos y naves industriales hasta la explotación de locales comerciales o grandes superficies, el marco fiscal canario ofrece oportunidades que conviene analizar con detalle.
En este artículo abordamos de forma clara y práctica cómo funciona la fiscalidad inmobiliaria en Canarias, qué impuestos se aplican, qué incentivos existen y qué aspectos suelen pasar desapercibidos incluso para inversores experimentados.
Qué hace diferente la fiscalidad inmobiliaria en Canarias
La principal singularidad del sistema fiscal canario es su Régimen Económico y Fiscal (REF), reconocido tanto a nivel nacional como europeo. Este régimen no es un privilegio arbitrario, sino una herramienta para compensar la lejanía, la fragmentación territorial y los sobrecostes estructurales del Archipiélago.
Un marco fiscal propio dentro de España
Canarias no forma parte del territorio de aplicación del IVA. En su lugar, existe el IGIC (Impuesto General Indirecto Canario), que afecta de forma directa a muchas operaciones inmobiliarias.
Además, el REF incluye otros instrumentos clave que impactan en la fiscalidad inmobiliaria en Canarias, como:
- Incentivos a la inversión.
- Deducciones fiscales específicas.
- Regímenes especiales para empresas.
Comprender este marco es esencial para tomar decisiones inmobiliarias bien fundamentadas.
IGIC vs IVA: cómo afecta a las operaciones inmobiliarias
Uno de los aspectos más conocidos —pero no siempre bien entendidos— de la fiscalidad inmobiliaria en Canarias es la sustitución del IVA por el IGIC.
Tipos impositivos más reducidos
Mientras que en la Península el IVA general es del 21 %, en Canarias el tipo general del IGIC es notablemente inferior. Esto se traduce en un menor coste fiscal en determinadas operaciones, como:
- Compra de inmuebles nuevos.
- Ejecución de obras y reformas.
- Servicios asociados a la promoción inmobiliaria.
En el caso de la inversión inmobiliaria, esta diferencia puede suponer decenas o incluso cientos de miles de euros de ahorro en proyectos de cierta envergadura.
Operaciones exentas y casos especiales
No todas las operaciones inmobiliarias están sujetas al IGIC. Existen supuestos de exención, especialmente en transmisiones de segunda mano o en determinadas operaciones entre empresas.
Nosotros siempre recomendamos analizar cada operación de forma individual, ya que una mala interpretación del impuesto puede derivar en sobrecostes innecesarios o contingencias fiscales futuras.
Impuestos directos que afectan al inmueble en Canarias
Más allá de la fiscalidad indirecta, existen impuestos directos que inciden de forma recurrente en la propiedad y explotación de inmuebles.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
El IBI es un impuesto municipal que grava la titularidad de un inmueble. Aunque es común a todo el territorio nacional, en Canarias:
- Los tipos pueden variar notablemente según el municipio.
- Existen bonificaciones en determinados supuestos, como inmuebles vinculados a actividades económicas o mejoras energéticas.
En activos como naves industriales, terrenos urbanos o locales comerciales, este impuesto debe formar parte del cálculo de rentabilidad anual.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)
Cuando se adquiere un inmueble de segunda mano, entra en juego el ITP. En Canarias, los tipos son competitivos y, en algunos casos, existen reducciones y bonificaciones para determinadas operaciones o perfiles de comprador.
Este impuesto es clave en la compra de:
- Locales comerciales usados.
- Naves industriales existentes.
- Terrenos urbanos no sujetos a IGIC.
Incentivos fiscales a la inversión inmobiliaria en Canarias
Aquí es donde la fiscalidad inmobiliaria en Canarias marca verdaderamente la diferencia frente a otros mercados.
Reserva para Inversiones en Canarias (RIC)
La RIC es uno de los instrumentos más potentes del REF. Permite a las empresas reducir su base imponible del Impuesto sobre Sociedades si destinan beneficios a inversiones productivas en Canarias.
Entre las inversiones admitidas se incluyen:
- Adquisición de terrenos.
- Construcción o adquisición de naves industriales.
- Compra de locales comerciales destinados a actividad económica.
Bien aplicada, la RIC puede suponer un ahorro fiscal muy significativo, convirtiéndose en un auténtico motor para la inversión inmobiliaria empresarial.
Deducciones por inversiones productivas
Además de la RIC, existen deducciones adicionales vinculadas a:
- Creación de empleo.
- Mejora de infraestructuras.
- Modernización de activos inmobiliarios.
Estas deducciones suelen ser menos conocidas, pero pueden resultar especialmente interesantes en proyectos de rehabilitación o desarrollo de grandes superficies.
Zonas Especiales y su impacto en la fiscalidad inmobiliaria
Canarias cuenta con figuras específicas diseñadas para atraer inversión y actividad económica.
Zona Especial Canaria (ZEC)
La ZEC ofrece un tipo reducido en el Impuesto sobre Sociedades, siempre que la empresa cumpla ciertos requisitos y desarrolle actividades autorizadas.
Desde el punto de vista inmobiliario, esto afecta a:
- Empresas que adquieren o alquilan inmuebles para desarrollar su actividad.
- Proyectos empresariales que requieren grandes superficies o naves industriales.
La correcta planificación inmobiliaria dentro del marco ZEC puede multiplicar la rentabilidad de un proyecto.
Fiscalidad en el alquiler de inmuebles en Canarias
La explotación de inmuebles mediante alquiler también tiene particularidades fiscales relevantes.
Alquiler de locales y naves
En el alquiler de inmuebles destinados a actividad económica:
- Puede aplicarse IGIC, según el tipo de inmueble y uso.
- Los ingresos tributan en el IRPF o en el Impuesto sobre Sociedades, con posibles deducciones de gastos.
Una correcta estructuración fiscal permite optimizar la tributación del alquiler, especialmente en carteras de inmuebles.
Deducción de gastos y amortizaciones
Dentro de la fiscalidad inmobiliaria en Canarias, es clave aprovechar:
- Amortización del inmueble.
- Deducción de gastos de mantenimiento, seguros y gestión.
- Gastos financieros asociados a la adquisición.
Estos elementos influyen directamente en la rentabilidad neta del activo.
Errores frecuentes al no conocer la fiscalidad inmobiliaria canaria
A pesar de las ventajas, es habitual cometer errores que reducen el impacto positivo del marco fiscal.
No planificar la operación desde el inicio
Muchas decisiones fiscales se toman demasiado tarde. La fiscalidad debe analizarse antes de comprar, no después.
Aplicar criterios fiscales peninsulares
Uno de los errores más comunes es aplicar automáticamente criterios del IVA o del ITP peninsular, sin tener en cuenta las particularidades canarias.
No contar con asesoramiento especializado
La fiscalidad inmobiliaria en Canarias es una oportunidad, pero también un terreno complejo. Sin asesoramiento experto, es fácil perder ventajas o asumir riesgos innecesarios.
El papel de Arca Inmobiliaria en la planificación fiscal de inversiones
En Arca Inmobiliaria entendemos que una operación inmobiliaria no se limita al precio de compra o al valor del suelo. Nosotros acompañamos a nuestros clientes teniendo en cuenta el impacto fiscal real de cada decisión.
Gracias a nuestro conocimiento del mercado canario y a la colaboración con asesores fiscales especializados, ayudamos a:
- Identificar oportunidades de inversión eficientes.
- Optimizar la estructura fiscal de la operación.
- Evitar errores que comprometan la rentabilidad.
Nuestro enfoque es siempre estratégico y orientado al largo plazo.
Fiscalidad inmobiliaria en Canarias con Arca Inmobiliaria
La fiscalidad inmobiliaria en Canarias es uno de los grandes valores diferenciales del Archipiélago. Incentivos como el IGIC reducido, la Reserva para Inversiones en Canarias o los regímenes especiales convierten al mercado inmobiliario canario en un entorno altamente competitivo para inversores y empresas.
Sin embargo, estas ventajas solo se materializan cuando se conocen y se aplican correctamente. La planificación fiscal no es un complemento, sino una parte esencial de cualquier inversión inmobiliaria.
Desde Arca Inmobiliaria creemos firmemente que entender la fiscalidad es tan importante como elegir el inmueble adecuado. Por eso, trabajamos para que cada proyecto inmobiliario en Canarias no solo sea viable, sino fiscalmente eficiente y sostenible en el tiempo.
